房地產市場狀況不僅與國民經濟發展狀況、人口規模與結構、居民收入、社會政治穩定性、政策法規完善性和連續性、產業結構、通貨膨脹率和國家金融政策等方面存在較強的關聯性，而且對TRANBBS城市的經濟、社會、資源、環境等方面有巨大的影響。因此，在房地產項目開發方案選擇時，應按一定的操作程序，對房地產市場進行詳細的調研和分析。
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365交通站365jt.com1.項目開發方案的操作程序
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365交通站365jt.com房地產項目開發方案是指在城市總體TRANBBS規劃和控制性詳細規劃的指導下，開發商為滿足居民或廠商的需要所做的開發地塊的詳細布置和規劃以及建設總體安排。在進行開發方案選擇時，要按照如下程序：
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365交通站365jt.com(1)市場調研。市場調研的目的是要發現市場機會，尋找投資空間，預測市場需求和分析判斷投資成本等，為進行投資可行性研究提供基礎信息。
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365交通站365jt.com(2)開發方案的TRANBBS設計。由專業人員設計開發方案，包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排等。
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365交通站365jt.com(3)TRANBBS技術經濟指標的計算。根據專業人員設計的不同開發方案，計算其對應的技術經濟指標，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標，若是住宅區開發，還應包括住宅建筑密度、平均層數、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標。
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365交通站365jt.com(4)技術經濟指標的比較、評價。根據計算得到的技術經濟指標，采用適宜的科學方法，對項目方案進行評價比較，分析不同方案的優缺點，提出改進意見建議。
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365交通站365jt.com(5)最優開發方案的選擇。在對方案的技術經濟指標進行評價的基礎上，針對存在的問題進行改進，形成最終實施的開發方案。
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365交通站365jt.com2．居住區開發方案技術經濟指標的選擇與確定
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365交通站365jt.com城市居民點的規劃一般分為居住區、居住小區和住宅組團三級。對居住區規劃方案進行技術經濟分析的目的是在
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保證居住區的交通、消防、日照、綠化、通風等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經濟效果。
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365交通站365jt.com(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標分析表，它既可以用于對土地利用現狀進行分析，作為調整用地和制定規劃的依據，也可以進行方案比較，分析方案的經濟性和合理性，還可以作為居住區規劃方案的審批依據。用地平衡表的形式見表2-1。
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365交通站365jt.com(2)技術經濟指標。技術經濟指標主要包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、平均層數等。
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365交通站365jt.com(3)工程造價指標。工程造價指標主要包括開發總投資、單方造價、每公頃居住用地造價等。
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365交通站365jt.com3．開發方案的綜合評價
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365交通站365jt.com 房地產開發項目內容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量其優劣是非常困難的事。評價一個項目的優劣，還要綜合考慮社會、技術、環境、生態等諸多方面。例如，一個投資于北京王府井的低檔寫字樓，盡管項目工程造價低，但該項目實施后對該地區的環境、城市規劃具有不利的影響，是不可取的。因此，需要對開發項目進行綜合評價。目前對項目開發評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數學綜合評價法等。這里簡單介紹評分綜合評價法。
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365交通站365jt.com 評分綜合評價法就是對方案的各項指標規定一個滿足程度，根據指標的重要性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優方案的方法。計算模型主要有以下幾種：
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365交通站365jt.com 如果各項指標權重值差異不大，可以考慮選用乘法綜合單指標評分值，但乘法模型中綜合單指標受各項指標的影響較強，如某項指標為零，則綜合單指標值也為零，方案將被否定。因此，乘法模型的選用，應注意方法的使用條件和局限性。
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